Zakup działki budowlanej – to pierwszy krok do wymarzonego domu z ogrodem i jedna z najważniejszych decyzji dotyczących budowy. Od rodzaju i usytuowania terenu pod inwestycję zależeć będzie komfort życia całej rodziny.
PIERWSZY KROK – USTAL WŁASNE POTRZEBY
Im precyzyjniej określicie swoje potrzeby i możliwości, tym bardziej będziecie zadowoleni z efektu, czyli wymarzonego domu. Zastanówcie się jaki jest dom Waszych marzeń.
- Jak duży ma być dom?
- Ile potrzeba pokoi, łazienek, itd. ?
- Parterowy czy piętrowy?
- Gdzie powinna być usytuowana działka? W obrębie centrum miasta, na jego obrzeżach, a może na wsi?
- Jakiego sąsiedztwa oczekujemy – czy w pobliżu ma znajdować się szkoła lub przedszkole, sklepy, obiekty sportowe?
- Czy wokół domu ma pozostać teren zielony pod ogród?
Po ustaleniu, czego oczekujcie, dobrze jest skonfrontować pragnienia z możliwościami i sprawdzić, czy stać Was na sfinansowanie nowej siedziby. Jeśli tak, to świetnie. Jeżeli nie – poszukajcie oszczędności. Może zamiast trzech wystarczą dwie łazienki, może metraż budynku mógłby być mniejszy, może da się znaleźć tańszą działkę? Dokładne określenie własnych potrzeb i możliwości oszczędzi stresu w trakcie budowy i zabezpieczy przed ryzykiem jej nieukończenia lub prowadzenia przez dziesięciolecia.
WYBIERZ MIEJSCE Z DUSZĄ
Miejsce gdzie stanie Wasz dom powinno mieć w sobie to „coś”, co spowoduje, że jest to przestrzeń jedyna w swoim rodzaju. Jeśli bowiem już w momencie kupna dostrzeżecie w działce wiele mankamentów, istnieje duże prawdopodobieństwo, że z upływem czasu znajdzie się ich więcej i będą coraz bardziej Wam przeszkadzać.
SPRAWDŹ STATUS DZIAŁKI ZANIM KUPISZ
Zanim w ogóle zaczniecie myśleć nad zakupem gruntu, należy ustalić, kto jest jego prawnym właścicielem oraz czy nie jest on obciążony zadłużeniem. W tym celu należy sprawdzić wypis z księgi wieczystej sądu rejonowego. Już na etapie poszukiwań działki budowlanej należy ustalić, czy na wybranym terenie można wybudować dom. Zdarza się, że sprzedawcy kuszą atrakcyjną lokalizacją czy wielkością, ale zapominają wspomnieć o tym, że działka ma status rolnej czy leśnej, a nie budowlanej. W księdze wieczystej znajdują się informacje o położeniu nieruchomości, jej wielkości, przeznaczeniu i właścicielu. W dziale trzecim o obciążeniach np. służebnością drogi koniecznej, w czwartym o hipotekach. Służebności i hipoteki są przypisane do nieruchomości i przechodzą na jej kolejnego właściciela – jeśli sprzedający działkę pozwolił sąsiadowi na przejeżdżanie przez nią traktorem i wpisano to do księgi jako wspomnianą służebność drogi koniecznej, będziemy musieli pogodzić się z widokiem traktorów przejeżdżających przez nasze podwórko.
SPRAWDŹ PRAWO LOKALNE
Jeżeli działka znajduje się na terenie z uchwalonym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, dowiecie się z niego, jaka jest minimalna wielkość działki pod dom jednorodzinny, a jaka pod bliźniak. Plan informuje, jak wysoki może być budynek, jaki procent powierzchni wolno zabudować i jaka jej część ma pozostać biologicznie czynna. Określa odległość domu od ulicy, liczbę kondygnacji, szerokość elewacji frontowej, czasami usytuowanie kalenicy, kształt dachu i jego kolor. Jeśli nie ma miejscowego planu zagospodarowania, zajrzyjmy do studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (które jest podstawą do opracowania planu). Jeśli i tego dokumentu nie uchwalili samorządowcy, trzeba wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Może się o nią starać każdy. Zgoda właściciela działki nie jest wymagana.
UKSZATAŁTOWANIE TERENU
Jeśli dom ma być energooszczędny, warto zwrócić uwagę na usytuowanie działki budowlanej wobec stron świata. Umiejscawiając sypialnie na północy, a strefę dzienną (salon, kuchnię) po stronie południowej, zyskujemy oszczędności rzędu nawet 10% w stosunku to usytuowania odwrotnego. Pamiętajcie też, że postawienie domu na nierównym terenie zawsze generuje wyższe koszty budowy.
KSZTAŁT DZIAŁKI WAŻNIEJSZY NIŻ JEJ WIEKOŚĆ
Najlepszy teren pod budowę stanowi działka kwadratowa lub kształtem zbliżona do kwadratu. Ta świetnie nadaje się zarówno pod projekty domów parterowych, jak i piętrowych. Jeśli za domem ma znaleźć się większy ogród, warto rozważyć również działki budowlane o kształcie prostokąta, krótszą krawędzią przylegające do drogi. Natomiast, gdy brak ideału warto pamiętać, że na dość „trudnej” posesji, z pomocą architekta da się postawić funkcjonalny, często także bardzo ciekawy dom.
SPRAWDŹ RODZAJ GRUNTU
Grunt ma ogromny wpływ na koszt robót fundamentowych oraz izolacji. Najbardziej atrakcyjne są grunty zagęszczone: piaski, żwiry, pospółki. Spore utrudnienie może stanowić grunt gliniasty. Za nieatrakcyjne i niewskazane pod budowę domu uznaje się grunty organiczne i niekontrolowane nasypy. Na takim terenie trudno będzie nawet uzyskać pozwolenie na budowę domu.
SPRAWDŹ DOSTĘP DO MEDIÓW
Przed kupnem działki koniecznie sprawdźcie czy w pobliżu istnieje sieć elektryczna i czy jest możliwość podłączenia do niej Waszego budynku. Odległość jest bardzo istotna, bowiem im większa, tym wyższy jest koszt wykonania podłączenia. Jeżeli nie planujecie budowy szamba lub przydomowej oczyszczalni ścieków, należy sprawdzić możliwość podłączenia do kanalizacji oraz wodociągu. Podłączenie się do sieci gazowej, pozwoli Wam obniżyć koszty eksploatacji domu, pod warunkiem jednak, że odległość uzbrojenia jest nieznaczna. W celu sprawdzenia dostępu do mediów należy wystąpić do firm dostarczających media o określenie technicznych warunków przyłączenia do sieci. Warto pamiętać, że najważniejszy jest dostęp do prądu – jeśli działki nie da się podłączyć do sieci elektrycznej, nie dostaniemy pozwolenia na budowę, albo – w trybie zgłoszenia – nie uzyskamy pozwolenia na zasiedlenie. Pozostałe media nie są aż tak dużym problemem – da się je pozyskać w inny sposób, albo zastąpić.
PRZEMYŚL DOSTĘP DO DROGI
Nawet najpiękniejsza działka, do której nie mamy jak dojechać, staje się bezużyteczna. Bez drogi dojazdowej nie otrzymamy warunków zabudowy ani pozwolenia na budowę. Najlepiej, jeśli działka ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej, jest utwardzona, zadbana i słabo uczęszczana. Natomiast jeśli do naszej działki prowadzi droga gruntowa, trzeba mieć świadomość, że poruszanie się po niej tuż po intensywnych opadach deszczu lub śniegu, może być nie lada wyzwaniem. Zimą natomiast czeka nas sporo pracy przy odśnieżaniu.
POZNAJ SĄSIEDZCTWO
Przed kupnem działki sprawdźcie w jakiej przestrzeni spędzicie kilkadziesiąt lat życia. Czy dobrze się czujecie chodząc po okolicy, czy budynki które tam stoją nie wydają nam się brzydkie, czy obok Waszego przyszłego ogrodu nie stoi wysoki blok, z którego okien ludzie mogą obserwować naszą prywatną przestrzeń?
WIDOK Z OKNA
Ważne są również względy estetyczne. Czasami warto dopłacić za działkę „trudniejszą”, o nieregularnej powierzchni, pochyłą lub zalesioną, jeśli daje nam ona dużo większe możliwości ciekawego usytuowania budynku. Czasem warto zaprojektować dom i jego otoczenie tak, by tworzył harmonijną kompozycję z rosnącymi już na działce drzewami i krzewami. Pamiętajmy, że dom można zbudować w rok lub dwa, a drzewo musi rosnąć bardzo długo, aby osiągnąć odpowiednią wysokość. Każdy medal ma dwie strony. Niezbyt atrakcyjne sąsiedztwo i odpychający widok z okna mogą obniżyć wartość gruntu, a na dodatek czeka nas sporo pracy, aby odgrodzić się od niepożądanych widoków. Zaletą takiej działki może być jednak cena i nie musimy pochopnie z niej rezygnować, istnieje bowiem wiele sposobów na takie zagospodarowanie terenu, aby problem choć częściowo rozwiązać.
POPROŚ O RADĘ ARCHITEKTA
Nie zapomnijcie, że jeśli planujecie wykonanie projektu indywidualnego, warto skonsultować się z Waszym przyszłym architektem na etapie wyboru działki pod przyszłą zabudowę. Z pewnością pomoże on wybrać odpowiedni teren, który w maksymalnym stopniu będzie spełniał Twoje potrzeby.
Pamiętaj, że kupując działkę powinniście kierować się nie tylko sercem.